「不動産売却をしてみたいがどのような流れになっているのか分からない…」
今回は、そのような方のために不動産売却の流れと、各ステップでの重要事項を解説していきます。
□事前準備
まずは、物件を売りに出す前に、事前に準備をして売却前と後とで具体的なイメージを持ちます。
*情報収集
はじめに、土地の相場を調べ自分で物件の売価を仮定しておきます。
この時に国土交通省が公表している「地価公示」や「不動産価格指数」を参考にしておくといいでしょう。
*書類を集める
次に売却の際に必要となる書類を集めましょう。
具体的には身分証明書、登記済権利書、固定資産税納税通知書などがあります。
これらを揃えておくと、スムーズに売却を進められます。
□不動産会社を探して媒介契約を結ぶ
事前準備が終わったら、売却の仲介をしてくれる不動産会社を探します。
物件の査定による査定価格や、先ほど調べた情報をもとに、信頼できる会社・信頼できる営業マンを選んでください。
不動産会社を選んだら次はその会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれ、契約期間や他業者への業務委託の可否などが異なるので、自分の物件にあった契約を結ぶことが大切です。
ここまで進むと、ついに売価を決めて物件を売りに出します。
不動産会社と相談して、納得できる価格で売りましょう。
□物件を売る
物件を売りに出したら、次は購入者を見つけて売買契約を結びます。
ここまでの流れを3つのステップに分けて説明します。
*購入希望者に来訪してもらう
購入の希望者が現れたら実際に見学をしてもらいましょう。
ここで少しでも良い印象をもってもらえるように、部屋の掃除や整理はしっかりしておきましょう。
*希望者と交渉をする
希望者が購入を考えると、仲介会社から「購入申込書」や「買い付け依頼書」が届きます。
価格や購入時期、支払い方法など詳細な条件を購入者と交渉して決めます。
ここで大切なのは、物件を引き渡した後にトラブルが起こらないように、物件に不具合や欠陥があれば、購入者に正確に伝えておきましょう。
*売買契約を結ぶ
交渉が成立したら売買契約を結びます。
この時に購入者から手付金をお支払して頂きます。
また、不動産会社への仲介手数料も発生します。
契約条件とともに金額もここでしっかり確認しましょう。
□物件を引き渡す
ここまで進むとついに物件を引き渡します。
ローンや税金の手続きが残っているので、順に紹介していきます。
*ローン解約、抵当権抹殺
売却する物件のローンが残っている場合は、解約する必要があります。
また、自宅の抵当権も金融機関に申し出て抹消してもらいましょう。
ここで、住宅ローンの残債があれば払いきる必要がありますが、物件購入者からの売買代金をここに充てるのが一般的です。
*物件の引き渡しと税金の納入
引き渡しの当日までに手続きや公共料金の手続きは済ませておきましょう。
当日は、物件や契約の内容を購入者と最終確認して引き渡し完了です。
引き渡し後にすることとして、税金の納付があります。
売却で利益が出た場合は、所得税や住民税を納めなければなりません。
また、不動産売却で得たお金は、譲渡所得として処理されるため税額の計算や、確定申告が必要です。
□まとめ
以上が不動産売却の流れとなります。
各ステップをしっかり理解してスムーズに取引を進めましょう。
2018年12月05日(水)
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